09/10/2019 | Negócios Jurídicos

Prefeitura e MP agem para coibir parcelamento irregular de solo em áreas rurais

Venda de áreas menores que módulo mínimo é crime e traz prejuízos a quem compra. Criação de ‘clubes’ ou ‘condomínios’ é utilizada para dar aparência de legalidade a fraudes

A Procuradoria do Patrimônio Imobiliário da Prefeitura de Bauru (PPI) e a Promotoria da Habitação e Urbanismo do Ministério Público de São Paulo (MPSP) em Bauru têm trabalhado em conjunto para coibir casos de parcelamento clandestino de módulos rurais no Município. Esse tipo de prática pode trazer sérias consequências legais e financeiras para tanto para quem compra como para quem age para burlar a Lei de Parcelamento de Solo (Lei n.º 6.766/79)

Em 2016, o MP em Bauru iniciou investigações a partir de denúncias e indícios de irregularidades e constatou a existência do problema. A Prefeitura foi informada e solicitou ao MP que lhe fossem franqueadas as informações obtidas nas investigações para que servissem de elementos de prova em ações civis públicas contra os envolvidos. Todos os casos são acompanhados pelo MP.

As irregularidades consistem parcelar glebas rurais em áreas inferiores ao limite mínimo estabelecido e comercializá-las. Na região de Bauru o módulo rural mínimo é de 20 mil metros quadrados.

As áreas rurais não podem ser utilizadas da mesma forma que as áreas urbanas porque são sistemas ambientais, ecológicos e urbanísticos diferentes. Na zona urbana, há regras para permeabilidade do solo, insolação, tipo de ocupação, vias públicas de acesso, ligações de energia. Já na zona rural, as áreas são destinadas a outras finalidades, que não podem interferir no meio ambiente e nos sistemas naturais de água.

Na prática, nas ações clandestinas busca-se dar aparência de legalidade a terrenos vendidos fornecendo documentos aos compradores, como contratos ou termos de adesão. As formas mais comuns de parcelamento irregular são a criação de “clubes” ou de “condomínios” de chácaras.

Na primeira, é forjada uma “associação”, inclusive com registro em cartório e estatuto, em que o comprador adquire uma cota, passando a ter “direito” sobre determinada área da gleba total. Da mesma forma, a segunda comercializa frações de uma área maior por meio de contrato que “garante” ao comprador o direito de utilizar individualmente sua parcela adquirida.

Em alguns casos, chega-se a instalar relógios medidores de energia individuais nos terrenos. No entanto, todos são conectados a um único equipamento principal, esse autorizado pela companhia de energia. A prática difere de casos em que uma área possui vários donos mas que todos desfrutam das mesmas condições de uso do espaço, sem divisão de terrenos ou de fornecimento de água e energia.

Até o momento, 10 ações já foram propostas pela PPI da Prefeitura, todas com efeito imediato a partir de liminares, como a interrupção do uso e a instalação de placas no local informando sobre a irregularidade. Outros quatro casos ainda estão sendo investigados. O MP estima que na comarca de abrangência, que inclui o município de Arealva, devam somar pelo menos 40 casos.

A Lei de Parcelamento prevê, na esfera criminal, a responsabilização de quem vende lotes sem que haja o parcelamento do solo registrado no cartório de registro de imóveis. Em Bauru, o MP já ofereceu denúncias nesse sentido.

Na esfera cível, é solicitada a reparação da clandestinidade, ou seja, a área deve voltar à situação antes do parcelamento, com a demolição de tudo o que foi construído, casas, cercas, postes, recomposição da mata original e replantio de árvores. O vendedor pode ser condenado a ressarcir as pessoas que adquiriram os lotes irregulares, caso seja acionado pelos compradores.

A única solução legal possível para quem está em situação irregular é a regularização fundiária, que pode ser solicitada tanto pelo parcelador quanto pelo comprador. Mas, para isso, uma série de exigências devem ser cumpridas, de acordo com o instrumento legal adequado a cada caso, como providenciar toda a infraestrutura urbanística (água, energia, esgoto, abertura de ruas, instalação de postes etc.), criar acesso a meios de transporte e destinar parte da gleba a área institucional, contrapartidas, mitigações e reserva ambiental. Caso não haja área suficiente para isso, é feita a compensação com valor correspondente em dinheiro.

Tudo isso tem um alto custo, que deve ser arcado pelo loteador ou eventuais “sócios” de um clube clandestino. Para que a regularização fundiária seja aprovada, é ainda necessário comprovar que a ocupação da área trará ganhos ao meio ambiente, com melhorias em relação ao estado da área antes a ocupação irregular.

A orientação é para que as pessoas desconfiem de ofertas como “clubes” ou “condomínios” que “garantam” uso individual em glebas rurais e busquem informações junto à Prefeitura ou o Ministério Público antes de fechar qualquer negócio nesse sentido.

Informações ao público: PPI Prefeitura de Bauru - (14) 3235-1125

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